Dự án chưa giải phóng mặt bằng, HDTC có được bán đất nền không?

Ngày 16/11/1998, Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định số 1042/QĐ – TTg về Dự án Đầu tư hạ tầng cơ sở khu đô thị mới An Phú – An Khánh cho Công ty Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC). Đến ngày ngày 13/08/1999, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định số 783/QĐ – TTg giao đất cho HDTC để đầu tư hạ tầng cơ sở Khu đô thị An Phú – An Khánh, TP.HCM.

Thời điểm này, dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, dự án chưa được giải phóng mặt bằng, trên phần đất đó vẫn là nhà ở và đất ruộng canh tác của các hộ dân.

Tuy nhiên, mặc dù các thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, chưa xây dựng hạ tầng, chưa có đất sạch … nhưng HDTC thời điểm đó đã ký hợp đồng mua bán đất nền với nhiều khách hàng.

Theo phản ánh, năm 1999, bà Trương Thanh Tâm (ngụ 17D đường Hồ Hảo Hớn, quận 1, TPHCM) ký hợp đồng mua đất số 1125 tại dự án Khu đô thị An Phú - An với HDTC. Tương tự, ông Trần Công Thành (ngụ 214/B14 Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TPHCM) cũng là người ký hợp đồng mua bát đất nền tại dự án này. Ông Thành cho biết đã ký hợp đồng mua nền đất số 780 với HDTC từ năm 1998.

Được biết, trường hợp khách hàng Trương Thị Thanh Tâm và Trương Công Thành đều là những người ký hợp đồng mua bán đất từ hàng chục năm trước, khi HDTC chưa được cổ phần hóa, vẫn là doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước.

Cho đến nay, nhiều vị trí trong dự án khu đô thị An Phú - An Khánh vẫn chưa giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, từ năm 2000, dù chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, đất dự án vẫn chưa giải phóng mặt bằng nhưng chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán đất nền cho khách. 

Để làm rõ phản ánh của khách hàng, PV đã liên hệ và làm việc với chủ đầu tư. Đại diện pháp lý HDTC cho biết, năm 1998, Thủ tướng Chính phủ mới có Quyết dịnh số 1042 phê duyệt Dự án đầu tư hạ tầng cơ sở khu đô thị An Phú – An Khánh. Năm 1999, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 783 giao đất dự án để HDTC đầu tư hạ tầng. Đến năm 2001, dự án mới được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Thời điểm này, khu đất vẫn là ruộng đồng đang canh tác và nhà ở của người dân, công ty mới chỉ lên phương án đền bù mà chưa giải phóng mặt bằng, dự án chưa có đất sạch, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Theo đó, về pháp lý và thực tế, dự án chưa đủ điều kiện mở bán. “Dự án chưa có chứng nhận đầu tư, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 thì khách hàng mua đất nền trên cơ sở nào, biết đất ở vị trí nào để mà mua?”, phía HDTC đặt câu hỏi.

“Nhà người dân đang sinh sống trên đó, đất chưa giải phóng mặt bằng, công ty đã có chủ quyền đâu mà mua và bán. Cả bên bán và bên mua đều sai. Các hợp đồng mua bán đất nền giữa khách hàng và công ty thời điểm đó đều là mua bán nhà trên giấy, hợp đồng được ký kết giữa hai bên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý”, đại diện HDTC cho biết.

Chủ đầu tư dự án An Phú – An Khánh cho rằng, việc giải quyết phải căn cứ theo quy định của pháp luật. “Đây còn là tài sản của Nhà nước, chúng tôi không thể tùy tiện bàn giao đất cho khách hàng khi hợp đồng ban đầu không tuân thủ các nguyên tắc pháp lý cơ bản, nếu bàn giao đất như vậy sẽ gây thất thoát rất lớn tài sản Nhà nước”, đại diện HDTC cho biết thêm.

Để đảm bảo tài sản của Nhà nước không bị thất thoát (HTDC vẫn còn 30% vốn Nhà nước), mới đây, chủ đầu tư đã có văn bản gửi đến khách hàng thông tin sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng, phụ lục hợp đồng chuyển nhượng nền đất tại khu đô thị An Phú – An Khánh, đồng thời sẽ hoàn trả lại số tiền đã thanh toán và lãi suất cho khách hàng.

Theo Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch, căn cứ Khoản 1 Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định như sau: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền gồm: chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Như vậy, với các trường hợp mua bán đất nền tại dự án An Phú – An Khánh câu trả lời có thể được hiểu như sau: đối với một dự án có sản phẩm đất nền chỉ đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND TP HCM có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Đối chiếu với các quy định này, việc mua bán đất nền tại dự án An Phú – An Khánh là không hợp lệ.

Còn theo Luật sư Tạ Văn Phú, Giám đốc Công ty Luật Ánh Sáng Việt (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), khi dự án chưa giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt có nghĩa là dự án còn chưa được cấp phép đầy đủ. Dự án chỉ đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng đối với đất nền khi được cấp phép đầy đủ và thực hiện xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật. “Trường hợp dự án An Phú – An Khánh dù chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật nên chủ đầu tư ko được phép bán hay huy động vốn dưới bất cứ hình thức nào. Nếu HDTC ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bán nhà ở thì đều sai và nếu ra tòa sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu”, Luật sư Phú khẳng định.