Siết vốn đầu cơ bất động sản là cần thiết

Rủi ro tiềm ẩn

Các ngân hàng sẵn sàng cho vay phân khúc khách hàng cá nhân có nhu cầu thực về nhà ở, cũng như các dự án mà chủ đầu tư hướng vào phân khúc này, có đầu ra tốt. Dòng vốn tín dụng ngân hàng vào hạ tầng, bất động sản khu công nghiệp cũng được khuyến khích.

Tuy nhiên, ngân hàng cần tăng cường kiểm soát dòng tiền vào bất động sản kinh doanh, đầu cơ để hạn chế rủi ro nợ xấu. Chẳng hạn, có các khu đô thị “bỏ hoang” nhưng được các nhà đầu cơ bất động sản sử dụng đòn bẩy vốn vay ngân hàng mua đi, bán lại nhằm kiếm lời, ngân hàng nên siết và kiểm soát chặt dòng tín dụng vào phân khúc này.

Phân khúc bất động sản condotel cũng cần siết tín dụng. Do dịch bệnh Covid-19 nên hầu hết condotel không khai thác cho thuê được, lợi nhuận không có, khiến nhà đầu tư cá nhân sử dụng vốn vay lâm vào tình cảnh khó khăn.

Đó là những dự án mà chủ đầu tư khi mở bán thường đưa ra chính sách thuê lại của khách hàng trong 1 - 2 năm đầu, với mức lợi tức 10 - 15%/năm, thậm chí 20%/năm nhằm tăng tính hấp dẫn đối với khách hàng mua căn hộ. Trước mức lợi nhuận hấp dẫn, nhiều nhà đầu cơ bất động sản đẩy mạnh gom hàng.

TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia

Tuy nhiên, sau thời gian 1 - 2 năm, khi chủ đầu tư không còn thuê lại của khách hàng và khoản vay ngân hàng đến hạn trả, các nhà đầu cơ nhiều khả năng buộc phải bán condotel.

Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian qua có sự tăng trưởng “nóng”, kể cả với đất nền, căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng ven biển trên cả nước, nên giá có nguy cơ điều chỉnh trong thời gian tới. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất cho vay đang có dấu hiệu tăng theo xu hướng tăng của lãi suất đầu vào. Như vậy, các nhà đầu tư sử dụng đòn đẩy bằng vốn tín dụng ngân hàng để kinh doanh bất động sản có thể đối mặt với nguy cơ không trả được nợ đúng hạn, thậm chí vỡ nợ.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng, tăng khoảng 84.000 tỷ đồng so với cuối năm 2021, tương đương mức tăng của cả năm 2021 (12%). Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, không thay đổi so với cuối năm ngoái.

Thực tế, những năm qua, chủ trương của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát quy mô tín dụng gắn với nâng cao chất lượng tín dụng; đồng thời, chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán…

Tất nhiên, kiểm soát tín dụng bất động sản không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản, mà chỉ hạn chế, chặt chẽ hơn đối với những phân khúc đầu cơ, các dự án rủi ro lớn… Các ngân hàng thương mại vẫn xét duyệt hồ sơ có nhu cầu vay vốn chính đáng của người dân về mua nhà ở, các hợp đồng vay đúng chuẩn, đúng quy định. Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản nhà ở dự báo sẽ tiếp tục tăng.

Doanh nghiệp đẩy mạnh huy động vốn trái phiếu

Hoạt động của hầu hết doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào vốn tín dụng nên khi bị siết tín dụng, khối doanh nghiệp này tăng cường huy động vốn trái phiếu và thường xuyên là đối tượng phát hành trái phiếu nhiều nhất.

Các nhà đầu tư sử dụng đòn đẩy bằng vốn tín dụng ngân hàng để kinh doanh bất động sản có thể đối mặt với nguy cơ không trả được nợ đúng hạn.

Nhìn lại năm 2021, quy mô huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp trong nước đạt 682.000 tỷ đồng, chiếm 54% của thay đổi số dư tăng trưởng tín dụng mới toàn hệ thống ngân hàng trong năm qua.

Thực tế cho thấy, trái phiếu là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng của các doanh nghiệp. Hàng năm, hệ thống ngân hàng đưa ra nền kinh tế 1,4 - 1,5 triệu tỷ đồng, trong đó có tới 45% là vốn trung và dài hạn. Trong khi đó, vai trò của ngân hàng là cung ứng vốn ngắn hạn, vì bản chất của ngân hàng là huy động vốn của người dân để cho vay, chủ yếu huy động được vốn ngắn hạn. Mặt khác, theo lộ trình của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ giảm dần từ 40% hiện nay xuống mức 30% vào đầu tháng 10/2023, nên nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế rất lớn.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang tạo cấu phần ngày một lớn hơn để cùng thị trường vốn hướng tới cân bằng với thị trường tiền tệ và tín dụng. Tuy nhiên, đà phát triển này cần đi cùng với sự minh bạch, tính an toàn và bền vững, tức phát triển về lượng đi cùng với chất.

Trong thời gian gần đây, một số trường hợp vi phạm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp đã được các cơ quan chức năng phát hiện và xử lý, cùng với đó là thông điệp từ Chính phủ với Công điện số 304/CĐ-TTg ngày 7/4/2022 về chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất.

Sự kiện này cùng với các thay đổi chính sách đang diễn ra, bao gồm Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực, Nghị định 153/2020/NĐ-CP về trái phiếu riêng lẻ dự kiến được sửa đổi, bổ sung theo hướng chặt chẽ hơn có thể sẽ làm cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp giảm đáng kể về quy mô phát hành trong năm 2022.

Triển vọng phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm nay và các năm tới chỉ có thể được duy trì nếu như tác động từ các sự kiện trên và các thay đổi chính sách mới không tạo ra hiệu ứng dây chuyền, tức là các doanh nghiệp có vấn đề sẽ được khu trú và xử lý, thay vì đưa ra những biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, tránh tình trạng “bong bóng” tín dụng ở lĩnh vực này, các chủ đầu tư dự án, ngân hàng phải hướng đến phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở đầu tiên, bởi đây là những người mong muốn sở hữu nhà và trả nợ từ tiền lương hàng tháng.

Nguồn vốn tín dụng vào bất động sản hiện nay phần lớn được ngân hàng đẩy mạnh ở phân khúc dành cho cá nhân vay mua nhà. Các doanh nghiệp bất động sản không dễ nhận được vốn từ nhà băng, nhưng điều đó không có nghĩa là ngân hàng “đóng cửa” với chủ đầu tư dự án. Bởi lẽ, đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là đa số chủ đầu tư dựa vào nguồn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đưa ra cảnh báo kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, ngăn chặn tình trạng “bong bóng” tái diễn là hợp lý, cần thiết.