Bị Ninh Vân Bay bán tháo để trả nợ, siêu dự án Six Senses Sài Gòn River hiện ra sao?

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt vào ngày 28/12/2002, cho thuê 32,57 ha đất để doanh nghiệp làm dự án giai đoạn 1. Chủ đầu tư là Công ty TNHH Hai Dung, trong đó Công ty Cổ phần bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (Mã chứng khoán: NVT - HOSE) từng sở hữu 90% vốn.

Phối cảnh dự án Six Senses Saigon River 

Từ dự án đột phá cho đến bị bán tháo để trả nợSau nhiều năm chuẩn bị, vào năm 2009, dự án được khởi công và kỳ vọng là một trong những dự án chiến lược của NVT. Tuy nhiên, thời gian sau đó, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, Ninh Vân Bay gặp khó, làm ăn lao dốc, thua lỗ liên tiếp nhiều năm từ 2011.

Đến năm 2016, mặc dù thị trường hồi phục, kinh doanh có khởi sắc nhưng Báo cáo tài chính của NVT vẫn ghi nhận mức lỗ 205 tỷ đồng. Trước tình hình đó, Đại hội đồng cổ đông NVT đã quyết định chuyển nhượng vốn sở hữu tại Công ty Hai Dung để trả nợ.

Ngày 27/10/2017, NVT đã chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng Công ty Hai Dung với giá phí chuyển nhượng 200 tỷ đồng. Tính đến thời điểm 31/12/2017, dự án Six Sense Saigon River chính thức biến mất khỏi danh mục dự án đầu tư của NVT.

Đáng nói, cũng theo báo cáo tài chính của NVT, tính đến đầu năm 2017, NVT đã đầu tư hơn 362 tỷ đồng vào dự án Six Senses Saigon River do Hai Dung làm chủ đầu tư. Trong khi trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tác 10 ngày (ngày 17/10/2017), UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án.

Theo đó, dự án này được phê duyệt 13,73ha đất ở gồm 11,02ha đất biệt thự thương mại và 2,71ha đất nhà ở xã hội. Cùng với đó, giảm diện tích đất biệt thự nghỉ dưỡng từ 13,82ha xuống còn 4,83ha. Việc điều chỉnh này giúp giá trị của dự án Six Senses Saigon River tăng cao nhiều lần. Song, NVT vẫn quyết bán tháo dự án với giá cũ.

Đáng chú ý, cũng từ đó đến nay, dự án vẫn chưa được thành hình. Mãi đến tháng 7/2020, UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định số 2539/QĐ-UBND cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 8,7ha từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở tại nông thôn để thực hiện dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River.

Bên cạnh đó, đối với diện đất còn lại, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 3668/QĐ-UBND ngày 17/10/2017.

Tháng 7/2021, UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, dự án được tăng diện tích nhà liền kề và Quy mô dân số của dự án cũng được điều chỉnh tăng 388 người, lên khoảng 3.273 người..

Dự án dậm chân tại chỗ, chủ đầu tư chìm trong nợ nầnTiếp đó ngày 17/12/2021, UBND huyện Nhơn Trạch ban hành Quyết định số 5009/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án bồi thường dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River. Tuy nhiên, nhiều hộ dân chưa đồng ý với phương án bồi thường trên nên chính quyền xã Đại Phước đã có nhiều buổi làm việc với người dân bị thu hồi đất làm dự án để thống nhất phương án nhưng cho đến nay vẫn chưa có kết quả cuối cùng.

Dự án gặp phải sự phản đối của người dân trong khâu giải phóng mặt bằng

Đến đầu tháng 2/2022, UBND xã Đại Phước tiếp tục có giấy mời những người dân chưa nhận tiền bồi thường, vận động bàn giao mặt bằng giai đoạn 1 dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River nhưng cũng không đạt kết quả.

Nguyên nhân được phản ánh là mức giá đền bù quá rẻ so với lợi nhuận mà doanh nghiệp đạt được nên nhiều hộ dân vẫn chưa đồng ý nhận tiền đền bù, bàn giao đất. Trong khi đó trên một số trang mạng điện tử, nhiều đơn vị, cá nhân đã rao bán sản phẩm của dự án có giá thấp nhất trong khoảng 17 – 18 triệu đồng/m2.

Theo dữ liệu của Diễn đàn Doanh nghiệp, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH Hai Dung trong giai đoạn 2018 – 2020, doanh nghiệp không ghi nhận doanh thu thuần. Duy chỉ có năm 2019, Hai Dung có 1,3 triệu đồng doanh thu từ hoạt động tài chính.

Về tài sản, trong giai đoạn nêu trên, tài sản của Công ty TNHH Hai Dung khá trồi sụt. Lần lượt đạt 585 tỷ đồng (năm 2018) rồi giảm xuống 479 tỷ đồng (năm 2019) và đột ngột tăng mạnh lên mức 981,5 tỷ đồng (năm 2020). Nhìn chung trong 2 năm gần nhất, tổng tài sản của doanh nghiệp tăng hơn gấp 2 lần.

Chiếm phần lớn tổng tài sản của Công ty TNHH Hai Dung là tài sản dài hạn, đặc biệt là tài sản dở dang dài hạn. Năm 2018, tài sản dở dang dài hạn của doanh nghiệp này là 445,8 tỷ đồng. Con số này tăng nhẹ lên 463,7 tỷ đồng vào năm 2019, rồi tăng lên 712,6 tỷ đồng vào năm 2020.

Một điểm đáng lưu ý nữa trong cơ cấu tài sản của Hai Dung là hàng tồn kho liên tục gia tăng. Cụ thể, nếu như năm 2018 và 2019, hàng tồn kho của doanh nghiệp này chỉ loanh quanh ở mức 2,3 – 2,8 tỷ đồng thì đến năm 2020, hàng tồn kho đã lên tới 43,5 tỷ đồng.

Về nguồn vốn, nợ phải trả của Công ty TNHH Hai Dung cũng diễn biến cùng chiều như tổng tài sản. Doanh nghiệp này nợ 351 tỷ đồng vào năm 2018 rồi giảm xuống còn 69,2 tỷ đồng vào năm 2019. Đến năm 2020, nợ phải trả của Hai Dung lại tăng vọt lên 571,7 tỷ đồng (chiếm hơn 58,2% tổng tài sản).

Phần lớn nợ phải trả của Công ty TNHH Hai Dung là nợ dài hạn, đặc biệt là khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn vào năm 2020 với 432 tỷ đồng (chiếm hơn 75,6% nợ phải trả).

Vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Hai Dung năm 2018 là 234,2 tỷ đồng. Đến năm 2019, con số này tăng lên 409,7 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được giữ nguyên trong năm tiếp theo.

Trong bảng lưu chuyển tiền tệ, năm 2020, dòng tiền kinh doanh của Công ty TNHH Hai Dung âm tới 236,8 tỷ đồng. Đây là điều khá bất ngờ khi 2 năm trước đó, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp vẫn lần lượt dương 678,3 tỷ đồng và 49,5 tỷ đồng. Dòng tiền kinh doanh âm thể hiện doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ; trong việc thu tiền bán hàng và cung cấp dịch vụ.

Bảng lưu chuyển tiền tệ cũng thể hiện Công ty TNHH Hai Dung đang không ngừng mở rộng quy mô đầu tư khi tăng cường mua sắm, xây dựng thêm tài sản cố định hoặc gia tăng đầu tư vốn ra bên ngoài, dẫn đến lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư năm 2020 âm tới gần 290 tỷ đồng.