Vốn tín dụng Ngân hàng chiếm 70% nguồn vốn Bất động sản

 “Với mô hình kinh doanh hiện nay, Ngân hàng Thương mại (NHTM) càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn” – TS Đinh Thế Hiển cho biết và lý giải vốn tín dụng NHTM chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm. Do vậy về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn. Bên cạnh đó, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng. Bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.

TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia Tài chính cho rằng, vốn tín dụng Ngân hàng chiếm 70% nguồn vốn Bất động sản.

Giả sử trong chiều thuận lợi (2015 – 2021), giá bất động sản tăng làm tăng tín dụng. Do đó, công ty bất động sản đòi hỏi nhu cầu vốn lớn hơn mức tín dụng NHTM có thể cung cấp, dẫn đến NHTM cần xin tăng tỷ lệ tín dụng (tăng room) để đáp ứng.

Vốn tín dụng vào bất động sản tuy chỉ chiếm 10% (không kể trái phiếu) tổng nợ NHTM, nhưng chu kỳ thu hồi bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay.

Do đó, TS Đinh Thế Hiển ưa ra các giải pháp vốn bền vững cho ngành bất động sản.

Thứ nhất, giảm nhu cầu vốn tín dụng NHTM bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên.

Thứ hai, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực: công ty bất động sản là ngành tài chính đầu tư cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ.

Thứ ba, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án: Quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự; Hợp tác Quỹ - Công ty theo từng dự án; Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.

Toàn cảnh diễn đàn "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới.

Với giải pháp vốn cho ngành sản xuất kinh doanh, theo ông Hiển, khi công ty gặp khó khăn phải kiểm tra lại các nguồn vốn; xây dựng chuổi cung ứng giá trị sẽ giảm nhu cầu vốn của các công ty. Mô hình công ty cổ phần đại chúng sẽ giúp huy động vốn thuận lợi.

Bên cạnh đó, chuẩn hóa hoạt động kinh doanh và minh bạch tài chính sẽ tiếp cận được vốn lãi suất tốt (6 - 7%) từ các Ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Về giải pháp vốn với công ty cổ phần đại chúng lớn và niêm yết, theo ông Hiển, trái phiếu doanh nghiệp là một ưu điểm và thuận lợi nhưng phải phát hành và niêm yết trên sàn HNX.

Với doanh nghiệp SME (doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ), việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là khó và cũng không thể phát hành trái phiếu; do đó, giải pháp vốn với các doanh nghiệp SME là không dựa vào quy mô vốn mà dựa trên mô hình tổ chức và lợi thế sản xuất. Đồng thời, xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý; sử dụng dịch vụ outsource, liên kết, hợp tác; hoặc chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính.

Ngoài ra, TS. Hiển cho rằng cần phát triển công ty trong nền kinh tế 4.0 tạo ra hệ sinh thái và cộng đồng đầu tư kết nối. “Quỹ đầu tư kết nối cộng đồng và các mô hình Fintech gọi vốn, P2P là những nguồn tài chính phù hợp với các doanh nghiệp SMEs quản trị minh bạch”