Văn Phú Invest: ‘Sống’ nhờ tiền vay, mắc kẹt nghìn tỷ đồng vì dự án BT

Nhưng phía sau con số lợi nhuận "khủng" này là hàng nghìn tỷ đồng tiền vay để bù đắp dòng tiền kinh doanh.

Lợi nhuận "khủng", nhưng dòng tiền âm nghìn tỷ đồng

Trong nửa đầu năm nay, Văn Phú – Invest (VPI) là một trong những doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh tốt nhất thị trường, thậm chí vượt xa cả những "ông lớn" khác trong ngành. Doanh thu hợp nhất trong quý II của VPI đạt hơn 450 tỷ đồng, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế thậm chí gấp tới hơn 7 lần cùng kỳ, đạt hơn 219,4 tỷ đồng.

Giải trình về con số này, VPI cho biết do doanh thu bán hàng ghi nhận từ công trình nhà ở cao tầng thuộc dự án The Terra An Hưng, một số sản phẩm thuộc Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu biệt thự Hùng Sơn, thành phố Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa và một số doanh thu dịch vụ khác, kéo theo lợi nhuận trong kỳ tăng vọt.

Lũy kế nửa đầu năm 2022, Văn Phú – Invest ghi nhận doanh thu hơn 1.147 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 284 tỷ đồng, tương ứng gấp hơn 3 lần và gần 8 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Những con số tăng trưởng tính bằng lần giúp Văn Phú - Invest không chỉ vượt lên trên bảng xếp hạng của nhóm bất động sản mà còn hoàn thành quá nửa kế hoạch đề ra từ đầu năm.

Tuy nhiên, khác với bức tranh tươi sáng trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, lưu chuyển tiền tệ của VPI lại cho thấy những con số hoàn toàn trái ngược.

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này âm hơn 1.000 tỷ đồng, giảm mạnh so với dòng tiền dương hơn 215 tỷ trong nửa đầu năm ngoái. Trong đó, Văn Phú ghi nhận giảm các khoản phải trả, tăng phải thu và hàng tồn kho tăng vọt. Nói cách khác, doanh thu và lợi nhuận trong kỳ cao đột biến nhưng thực tế... lại không mang về tiền.

Dòng tiền từ đầu tư cũng tương tự. VPI chi ra gần 600 tỷ đồng cho đơn vị khác vay và chi gần 500 tỷ đồng đầu tư, góp vốn. Kết quả là lưu chuyển tiền thuần từ đầu tư âm hơn 1.300 tỷ đồng, tăng 77% so với cùng kỳ.

Dòng tiền hoạt động của Văn Phú, vì thế, phụ thuộc hoàn toàn vào vay nợ. Doanh nghiệp này vay ròng hơn 1.300 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay. Con số này vừa khớp với sự thay đổi số dư vay nợ ngân hàng và trái phiếu của VPI trong 6 tháng. Trong đó, vai ngắn hạn của công ty này ghi nhận gần 500 tỷ đồng, còn vay dài hạn gần 4.000 tỷ đồng.

Đến cuối quý II, nợ phải trả của VPI ghi nhận hơn 7.200 tỷ đồng, với quá nửa là vay dài hạn, cao hơn gấp đôi vốn chủ sở hữu và tăng hơn 12% so với đầu năm.

Mắc kẹt hàng nghìn tỷ đồng với dự án BT

Dòng tiền kinh doanh âm chỉ là một phần trong bức tranh hoạt động kém sáng của Văn Phú, dù con số doanh thu và lợi nhuận tăng vọt.

Một điểm rủi ro mà nhà đầu tư cần quan tâm là thế khó của Văn Phú với dự án BT Dự án Đường vành đai 2 nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (Quốc lộ 1).

Khó là bởi dự án được khởi công từ năm 2016 đến nay nhưng tiến độ vẫn chưa xong cả bước giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, một loạt nghĩa vụ tài chính với quy mô cả nghìn tỷ đồng đã phát sinh từ dự án này.

Cuối năm 2016, UBND TP HCM và liên danh nhà đầu tư gồm Công ty cổ phần Đầu tư HNS Việt Nam - Công ty Cổ phần đầu tư Văn Phú Invest - Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng Bắc Ái ký hợp đồng BT dự án đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1. Giá trị hợp đồng là 2.765 tỷ đồng bao gồm 944 tỷ đồng giá trị dự án BT và 1.821 tỷ đồng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.

UBND TP HCM kiến nghị thanh toán hợp đồng BT cho nhà đầu tư tại 4 khu đất gồm: khu đất tại số 234 - Lý Tự Trọng (quận 1) diện tích 642 m2; khu đất số 582 - đường Kinh Dương Vương (quận Bình Tân) diện tích 12.240 m2; khu đất số 132 - đường Đào Duy Từ (quận 10) diện tích hơn 10.618 m2 và khu đất số 12 - Kỳ Đồng (quận 3) diện tích đất 940 m2.

Trên báo cáo tài chính, tính tới cuối quý II/2022, VPI ghi nhận phần chi phí đầu tư vào dự án này là hơn 1.885 tỷ đồng. So với đầu năm, chi phí xây dựng dở dang chỉ tăng thêm vỏn vẹn hơn 60 tỷ đồng. Một dự án đúng ra phải hoàn thành sau 24 tháng thi công thì sau hơn 6 năm vẫn trong tình trạng bãi đất trống cỏ mọc um tùm và hàng trăm khối bê tông, sắt thép rỉ sét theo thời gian. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thậm chí còn chưa được hoàn tất.

Tại phiên họp ĐHĐCĐ thường niên đầu năm nay, Chủ tịch VPI Tô Như Toàn khẳng định với cổ đông tới tháng 10, Văn Phú Bắc Ái sẽ có văn bản phê duyệt dự kiến giao đất và thực hiện các thủ tục tính tiền sử dụng đất. Nhưng với tiến độ dậm chân tại chỗ, điều này sẽ khó xảy ra.

Trong khi dự án BT vẫn chưa có dấu hiệu tháo gỡ được nút thắt, Văn Phú đang ghi nhận khoản vay hàng nghìn tỷ đồng từ việc mang chính lợi ích từ dự án này thế chấp ngân hàng.

Theo BCTC hợp nhất quý II/2022, Văn Phú Invest ghi nhận khoản vay hơn 816 tỷ đồng từ Vietcombank chi nhánh Thủ Thiêm và Ngân hàng TNHH Indovina chi nhánh Thiên Long. Ngoài ra công ty này cũng vay riêng hơn 538 tỷ đồng từ Ngân hàng TNHH Indovina chi nhánh Thiên Long. Tài sản đảm bảo cho hai khoản vay này là quyền tài sản, đòi nợ phát sinh từ Hợp đồng đồng BT 6827 liên quan tới dự án đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1.

Trước đó, vào tháng 3/2017, CTCP Văn Phú Bắc Ái với tư cách bên chuyển nhượng đã ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 132 Đào Duy Từ (Quận 10) cho Công ty TNHH Joming với giá 370 tỷ đồng (tương đương 37 triệu đồng/m2). Giá trị này được các bên xác nhận là đã bao gồm tiền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.

Giá trị chuyển nhượng nêu trong hợp đồng đã ký giữa Văn Phú Bắc Ái và Joming khi đó cũng đặt ra rất nhiều nghi vấn. Cụ thể, theo giá trị chuyển nhượng 370 tỷ đồng thì mỗi m2 của khu đất thuộc dạng đất vàng này chỉ có giá chưa đến 35 triệu đồng/m2. Đây là con số quá “khiêm tốn” so với giá trị chuyển nhượng các bất động sản cùng khu vực. Đối chiếu các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại khu vực này cho thấy giá trung bình mỗi m2 đất có giá trị dao động vài trăm triệu đồng mỗi m2.