Sơn Kim Land thâu tóm The Metropole Thủ Thiêm và 'ma trận' hệ sinh thái nhiều nợ nần

Cuộc đấu giá 4 khu đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm khi thành công đã cho thấy, cần minh bạch về việc giao đất, chỉ định nhà đầu tư, sớm loại khả năng trao tay đất công nhờ đi “quan hệ”. Một trong số đó vẫn là câu chuyện về vấn đề đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được giao cho doanh nghiệp với giá “rẻ như bèo” để rồi sau đó lập ra dự án và được bán với giá trên trời.

Theo tìm hiểu của PV, ngày 26/6/2019 Thanh tra Chính phủ đã có thông báo số 1041/TB-TTCP Kết luận thanh tra về công tác quản lý Nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, TTCP đã chỉ ra hàng loạt sai phạm đối với các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó có dự án The Metropole Thủ Thiêm.

Cụ thể, tại Kết luận cũng nêu rõ, đối với các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất thì, các dự án Khu Phức hợp Tháp Quan Sát và Khu phức hợp Sóng Việt được UBND TP. HCM chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Tại hai dự án này, UBND TP. HCM đã tính và thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, trong đó việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2 (bằng chi phí đầu tư bình quân) là không đúng quy định. Theo đó, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách Nhà nước.

Theo tìm hiểu của PV, Khu phức hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) có tổng chi phí thực hiện ước tính khoảng 7.273 tỷ đồng, trên diện tích khoảng 75.965 m2 gồm 4 lô đất cạnh sông Sài Gòn. Khi mở bán, một số vị trí, khách mua phải trả tới 7.900 USD cho mỗi m2.

Được biết, Công ty Quốc Lộc Phát với cổ đông lớn là Keppel Land (Singapore) được TP.HCM giao dự án The Metropole Thủ Thiêm từ năm 2017. Sau đó, Keppel Land thoái vốn khỏi dự án và SonKim Land “bất ngờ” xuất hiện với vai trò nhà phát triển dự án từ giữa năm 2018.

Tìm kiếm thông tin về Chủ đầu tư của dự án The Metropole Thủ Thiêm thì được biết, CTCP Quốc Lộc Phát chỉ mới bắt đầu hoạt động từ tháng 9/2014, có vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng, địa chỉ trụ sở chính tại số 19, đường 31B, khu phố 5, phường An Phú, quận 2, TP.HCM. Người đại diện pháp luật tới thời điểm hiện tại là ông Phạm Quang Hưng và Lim Kok Siang.

Ngay sau đó, Công ty Quốc Lộc Phát cùng Sơn Kim Land thành lập CTCP Đầu tư TTSV - chủ đầu tư dự án The Metropole Thủ Thiêm. Theo tìm hiểu, Công ty TTSV được thành lập vào ngày 8/10/2017, trụ sở chính đặt tại số 30 đường số 11, Phường Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM. Hiện do ông Phạm Minh Trung làm đại diện theo pháp luật.

Đến giữa năm 2018, Quốc Lộc Phát cùng Sơn Kim Land đã ký kết thoả thuận hợp tác chiến lược, khởi động Dự án The Metropole Thủ Thiêm tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, TP.HCM. Theo Sơn Kim Land đóng vai trò là nhà phát triển dự án.

“Ma trận” lằng nhằng các doanh nghiệp có liên quan đến chủ đầu tư của dự án The Metropole Thủ Thiêm từng bước “lộ sáng” về việc sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện các thương vụ mua bán cổ phần.

Theo đó, một "mắt xích" của mạng lưới này được tiết lộ vào giữa năm 2021, khi Phúc Đạt Land thông báo huy động thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 48 tháng. Đơn vị thu xếp phát hành lô trái phiếu này là Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPBS) và Ngân hàng Tiên Phong (TPBank) là bên nhận tài sản bảo đảm.

Theo thông báo gửi HNX, Phúc Đạt Land cho biết toàn bộ số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu được sử dụng để mua phần vốn góp tại Công ty TNHH Gateway Berkeley. Đây là công ty nắm giữ 99,9% vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư TTSV. Trong khi đó, TTSV nắm giữ 78 triệu cổ phần của Quốc Lộc Phát. Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu cũng là quyền sử dụng đất của Công ty Quốc Lộc Phát có diện tích 11.369 m2 (tại lô đất số 1-17) thuộc dự án phát triển Khu phức hợp Sóng Việt.

Phúc Đạt Land và Gateway Berkeley, thực tế, đều có mối quan hệ mật thiết với SonKim Land – đơn vị đóng vai trò nhà phát triển dự án The Metropole Thủ Thiêm. Người đại diện theo pháp luật của cả Phúc Đạt Land và Gateway Berkeley hiện nay là ông Han Suk Jung, người Hàn Quốc. Ông Han là Tổng giám đốc của SonKim Land đồng thời là lãnh đạo một loạt các công ty khác thuộc SonKim Group như Serenity Sky Villas, Highgate...

Trở lại với các công ty liên quan đến The Metropole Thủ Thiêm, một điểm đặc biệt trong cấu trúc vốn của cả ba doanh nghiệp kể trên là tỷ lệ nợ vay chiếm áp đảo trên tổng nguồn vốn.

Cụ thể, tính tới cuối năm 2020, tổng tài sản của Quốc Lộc Phát đạt hơn 8.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, đối ứng bên phần nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ hơn 1.530 tỷ. Theo đó, nợ phải trả của chủ đầu tư dự án The Metropole Thủ Thiêm lên tới gần 6.800 tỷ đồng.

Tương tự với Gateway Berkeley - doanh nghiệp được Phúc Đạt Land mua cổ phần trong năm 2021. Theo số liệu chúng tôi có được, tổng nguồn vốn của Gateway Berkeley tính tới cuối năm 2020 đạt hơn 3.467 tỷ đồng. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu chỉ vỏn vẹn chưa tới 350 tỷ đồng. Theo đó, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp này lên tới hơn 3.000 tỷ đồng.

Phúc Đạt Land tính tới cuối năm 2020 có cơ cấu tài sản tương đối cân bằng. Dù vậy, nếu tính phần phát hành trái phiếu 1.000 tỷ đồng giữa năm 2021, cấu trúc của Phúc Đạt Land cũng không khác Quốc Lộc Phát và Gateway Berkeley.

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản không phải chuyện lạ, đây cũng là giải pháp được nhiều chủ đầu tư áp dụng để cân đối nguồn vốn. Tuy nhiên, việc sử dụng một mạng lưới doanh nghiệp để liên tục huy động vốn từ các nguồn và thực hiện các thương vụ mua bán cổ phần lằng nhằng lại cho thấy một bức tranh chung nhiều rủi ro.