Sao lại cấm công ty bảo hiểm kinh doanh bất động sản?

Tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) được đưa ra thảo luận tại hội trường. Theo dự thảo, doanh nghiệp bảo hiểm, tái bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ, tái bảo hiểm (gọi chung là doanh nghiệp bảo hiểm)… không được kinh doanh bất động sản, với một số ngoại trừ như mua để làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cho thuê trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết…

Trước đó, theo Luật Kinh doanh bảo hiểm năm 2000 thì các doanh nghiệp bảo hiểm được phép kinh doanh bất động sản. Lý do của việc nghiêm cấm theo dự thảo luật sửa đổi nói trên, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, là bởi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Do đó, để đảm bảo thống nhất giữa luật về bảo hiểm và kinh doanh bất động sản, dự thảo luật sửa đổi đã bỏ quy định về cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được dùng vốn nhàn rỗi để kinh doanh bất động sản.

Dù có bị cấm nhưng bằng cách này hay cách khác thì doanh nghiệp bảo hiểm vẫn có cách kinh doanh bất động sản một cách hợp pháp. Ảnh: N.K

Lý do không cho phép doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh bất động sản như trên là rất khập khiễng.

Không nói đến chuyện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đòi hỏi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (tức gồm doanh nghiệp bảo hiểm) phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để được phép làm việc này – kinh doanh bất động sản – liệu có hợp lý hay không, nhưng cần khẳng định, về mặt câu chữ, Luật Kinh doanh bất động sản không có điều khoản nào cấm doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh bất động sản. Bản thân doanh nghiệp bảo hiểm đã là một doanh nghiệp nên họ không phải là đối tượng bị cấm kinh doanh bất động sản theo quy định liên quan này của Luật Kinh doanh bất động sản.

Nếu vẫn cứ “băn khoăn” về chuyện doanh nghiệp bảo hiểm lại “nhảy” sang kinh doanh “trái ngành nghề” là bất động sản thì cần lưu ý rằng Luật Kinh doanh bảo hiểm hiện tại cho phép doanh nghiệp bảo hiểm mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hoặc góp vốn vào các doanh nghiệp khác. Trong khi đó, dự thảo luật sửa đổi không đề cập gì đến cấm doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư vào các lĩnh vực này nên từ đó suy ra doanh nghiệp bảo hiểm vẫn sẽ tiếp tục được phép đầu tư vào các lĩnh vực này (gồm cả việc cho một cá nhân nào đó tiến hành lập một doanh nghiệp bất động sản rồi mua lại hoặc nắm sở hữu chi phối doanh nghiệp này). Do đó, dù có bị cấm nhưng bằng cách này hay cách khác thì doanh nghiệp bảo hiểm vẫn có cách kinh doanh bất động sản một cách hợp pháp.

Cái cần quản lý, nếu có, chỉ có thể là giám sát và kiểm tra việc tuân thủ các tiêu chuẩn hoạt động an toàn của doanh nghiệp bảo hiểm. Chứ không phải là cấm họ kinh doanh bất động sản!

Điều quan trọng hơn là, ngoài lý do pháp lý khập khiễng nói trên, cấm doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh bất động sản là việc vô lý, thậm chí rất có hại cho nền kinh tế nói chung và doanh nghiệp bảo hiểm nói riêng.

Thông thường, chiến lược đầu tư của các doanh nghiệp bảo hiểm có bốn nguyên tắc. Thứ nhất, các kỳ hạn phải tương ứng với nhau. Tài sản đầu tư phải có kỳ hạn tương ứng với tài sản nợ của doanh nghiệp bảo hiểm, tức có nghĩa là dài hạn, 10 năm hoặc hơn trong tương lai. Thứ hai, tài sản đầu tư phải có rủi ro tín dụng thấp. Doanh nghiệp bảo hiểm không thể mạo hiểm đầu tư vào các tài sản rủi ro cao để rồi lâm vào cảnh mất khả năng chi trả các nghĩa vụ bảo hiểm trong tương lai. Thứ ba, đầu tư của doanh nghiệp bảo hiểm phải đa dạng, từ loại hình tài sản đến tính thanh khoản và lĩnh vực đầu tư để luôn đảm bảo dòng tiền ổn định trong mọi hoàn cảnh thị trường. Và thứ tư, doanh nghiệp bảo hiểm phải đáp ứng yêu cầu vốn an toàn tối thiểu đối với mỗi loại tài sản mà họ đầu tư. Rủi ro của tài sản đầu tư càng cao thì doanh nghiệp bảo hiểm càng phải có dự phòng vốn cao để bù đắp mất mát vốn trong tương lai(1).

Dựa trên các nguyên tắc trên, doanh nghiệp bảo hiểm (nhân thọ), cụ thể là ở Mỹ trong bài này, đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản. Bất động sản đối với doanh nghiệp bảo hiểm (ở Mỹ) là kênh đầu tư chủ yếu bởi (họ coi) đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn và có rủi ro tín dụng thấp. Bất động sản cũng mang lại cơ hội cho doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư vào cả tài sản có thanh khoản cao và thanh khoản thấp.

Doanh nghiệp bảo hiểm có ba cách thức đầu tư vào bất động sản: thông qua cho vay trả góp bất động sản thương mại, trực tiếp nắm giữ và kinh doanh bất động sản, và nắm giữ chứng khoán bảo đảm bằng các khoản vay trả góp bất động sản (MBS). Đây là những tài sản đầu tư mang lại cho doanh nghiệp bảo hiểm nguồn thu nhập có thể tiên lượng để đối ứng với các nghĩa vụ chi trả có thể tiên lượng được của họ. Ngược lại, doanh nghiệp bảo hiểm Mỹ đầu tư ít vào các tài sản có tính thanh khoản cao hơn như trái phiếu kho bạc Mỹ, cổ phiếu công ty niêm yết và tiền mặt. Tổng các tài sản có thanh khoản cao này chỉ chiếm chưa đầy 10% tổng danh mục đầu tư của doanh nghiệp bảo hiểm.

Trong lĩnh vực cho vay trả góp bất động sản thương mại, doanh nghiệp bảo hiểm Mỹ chiếm khoảng 16% tổng dư nợ trong lĩnh vực này năm 2017(1). Các khoản cho vay này mang lại nguồn thu nhập ổn định, đa dạng hóa và có chất lượng (rủi ro thấp) cho doanh nghiệp bảo hiểm.

Doanh nghiệp bảo hiểm Mỹ cũng trực tiếp đầu tư vào bất động sản thông qua mua lại, tân trang, và điều hành các tòa nhà thương mại hoặc chung cư. Ngoài nguồn thu nhập ổn định từ tiền cho thuê bất động sản thương mại, doanh nghiệp bảo hiểm còn được lợi từ sự lên giá của bất động sản trong dài hạn. Riêng trong lĩnh vực này, các nhà kinh tế ước tính cứ mỗi một đô la chi tiêu của doanh nghiệp bảo hiểm sẽ mang lại 2,64 đô la cho nền kinh tế thực ở Mỹ.

Với kênh đầu tư bất động sản thông qua nắm giữ MBS, đây cũng là một kênh đầu tư mang lại nguồn thu nhập ổn định trong thời gian dài, với rủi ro hạn chế. Thường thì các loại chứng khoán này không có lợi tức cao nhưng chúng giúp cho doanh nghiệp bảo hiểm đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Trở lại với trường hợp của Việt Nam. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, việc không cho doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh bất động sản là đúng nhưng nên cho phép đầu tư bất động sản(2). Đây là một nhận định rất… đáng tiếc! Bởi, một mặt, họ đã nhận thức đúng đắn về tầm quan trọng của (việc khuyến khích) doanh nghiệp bảo hiểm sử dụng nguồn vốn (nhàn rỗi) của mình đầu tư trở lại nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Mặt khác, họ lại “cắc cớ” phân biệt “kinh doanh bất động sản” với “đầu tư bất động sản”, như thể họ e ngại dùng từ hoặc cho rằng “kinh doanh” có ý nghĩa không mấy tích cực, mang tính trục lợi hơn là “đầu tư” – có ý nghĩa đóng góp, làm lợi cho nền kinh tế.

Thực ra, như với trường hợp của Mỹ nêu trên, các hành động đầu tư đó đều có thể coi là việc kinh doanh (bất động sản). Chẳng hạn, trong việc mua lại và tân trang tòa nhà, chung cư, doanh nghiệp bảo hiểm cũng phải xem xét nhiều yếu tố để tối đa hóa dòng tiền và lợi nhuận cho họ trong tương lai, kể cả việc lên giá của tòa nhà và hạn chế thấp nhất chi phí tân trang và điều hành (cho thuê) tòa nhà, cũng như tối đa hóa nguồn tiền cho thuê… Đây không phải là kinh doanh (bất động sản) thì gọi là gì?

Họ cũng hoàn toàn có thể bán lại tòa nhà này khi có lãi và khi cần. Theo cách hiểu của HoREA, phải chăng việc bán thu lợi nhuận (trong tương lai) này sẽ không được gọi là đầu tư?

Tóm lại, về mặt ngữ nghĩa, logic, không thể chỉ vì Luật Kinh doanh bất động sản có một quy định hầu như không có gì liên quan đến doanh nghiệp bảo hiểm (dù cố tình gò ép) mà lại đi cấm doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh bất động sản. Còn về mặt kinh tế thì càng không có lý do gì để cấm, bởi ngành bảo hiểm cũng có các nguyên tắc và quy định hoạt động an toàn riêng để hạn chế rủi ro, đảm bảo khả năng thanh toán, trong khi làm lợi lớn cho nền kinh tế.

Cái cần quản lý, nếu có, chỉ có thể là giám sát và kiểm tra việc tuân thủ các tiêu chuẩn hoạt động an toàn này mà thôi. Chứ không phải là cấm họ kinh doanh bất động sản!