'Nhọc nhằn' con đường tăng vốn của DIC Corp

Mới đây, Tổng công ty DIC Corp ( HoSE: DIG ) thông báo tổ chức họp ĐHĐCĐ bất thường lần 2 tổ vào ngày 12/10 do lần 1 không đủ điều kiện tổ chức vì không đủ số cổ đông tham dự. HĐQT trình cổ đông kế hoạch chào bán tối đa 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000 đồng/cp để huy động 1.500 tỷ đồng. Tỷ lệ thực hiện là 1.000:163,97. Toàn bộ số tiền sẽ được dùng để đầu tư vào dự án khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Đây là lần thứ 2 DIC Corp điều chỉnh kế hoạch chào bán cho cổ đông hiện hữu. Tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên tổ chức vào tháng 4, cổ đông thông qua kế hoạch chào bán thêm 100 triệu cổ phiếu ra công chúng với giá 30.000 đồng/cp với tỷ lệ 1.000:164.

Sau đó, đơn vị đã thay đổi kế hoạch khi muốn chào bán 150 triệu cổ phiếu (tăng 50 triệu cổ phiếu so với kế hoạch ban đầu) theo tỷ lệ 1.000:245,96, với giá 20.000 đồng/cp (thấp hơn 10.000 đồng/cp so với kế hoạch ban đầu) để huy động 3.000 tỷ đồng. Như vậy, trong 5 tháng, DIC Corp hạ giá chào bán cho cổ đông hiện hữu từ 30.000 đồng/cp xuống 15.000 đồng/cp. Những thay đổi liên tục trong quá trình tăng vốn của công ty diễn ra trong bối cảnh thị giá cổ phiếu DIG mất gần 70% từ đỉnh.

Có thể nói, DIG là một trong những "siêu cổ phiếu" của năm 2021. Trước khi chia tách trong những đợt tăng vốn, cổ phiếu DIG chạm mốc gần 120.000 đồng/cp (tương ứng mức gần 100.000 đồng giá sau điều chỉnh) vào đầu năm nay. Hiện thị giá xuống dưới 30.000 đồng/cp trong bối cảnh 2 cổ đông lớn là Him Lam và Thiên Tân liên tục thoái vốn.

Đà tăng của cổ phiếu DIG bắt đầu từ kể từ khi DIC Corp và Him Lam bắt tay nhau lên kế hoạch đầu tư dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu vào tháng 9/2020. Theo kế hoạch tại thời điểm đó, hai bên sẽ lập công ty TNHH 2 thành viên với vốn góp 700 tỷ, DIC Corp góp 65% vốn và Him Lam góp 35%. Ngoài ra, Him Lam sẽ thu xếp nguồn vốn vay tổng thể cho dự án khoảng 3.500 tỷ đồng, chia làm 2 giai đoạn. Không chỉ hợp tác đầu tư dự án cùng nhau, Him Lam cũng gom vào cổ phiếu DIG để trở thành cổ đông lớn của DIC Corp.

Ngày 2/12/2020, Him Lam thông báo đã hoàn tất mua 67,7 triệu cổ phiếu DIG, tương đương 21,49% vốn. Ngay lập tức, sau thời gian dài đi ngang quanh vùng giá 7.000 - 9.000 đồng/cp, thị giá gấp đôi trong vòng 3 tháng cuối năm. Kết thúc năm 2020, thị giá mã này đạt 17.640 đồng/cp, gấp 2 lần so với đầu năm.

Đến năm 2021, cổ phiếu DIG còn chứng kiến đà tăng mạnh hơn. Cụ thể, cuối năm 2021 thị giá mã này đã đạt 79.720 đồng/cp, tức gấp 4,5 lần so với giá đầu năm. Đặc biệt, trong quý cuối năm, cổ phiếu này gấp 3 lần. Đến đầu tháng 1 năm nay, cổ phiếu DIG đạt đỉnh lịch sử khi đạt mức giá 98.200 đồng/cp, gấp 5,5 lần giá đầu năm 2021.

Thị giá cổ phiếu DIG.

Him Lam và DIC Corp đã không thể hợp tác cùng nhau trong dự án Bắc Vũng Tàu do phía ĐHĐCĐ DIC Corp không không tán thành với chủ trương mà 2 bên đưa ra. Vì vậy, từ tháng 8/2021, trong đà tăng của cổ phiếu DIG và đạt mức đỉnh đầu tiên, Him Lam bắt đầu quá trình thoái vốn. Tính đến tháng 4 năm nay, Him Lam đã bán ra tổng cộng 42,8 triệu cổ phiếu DIG và không còn là cổ đông lớn, do đó không cần công bố thông tin.

Theo công bố, Thiên Tân có thời điểm nắm giữ 20,15% vốn của DIC Corp. Tuy nhiên, sau nhiều lần mua ra bán vào, đơn vị này chỉ còn nắm giữ 16,89% vốn, tương ứng với khoảng gần 20 triệu cổ phần đã bán. Tính riêng trong năm nay, Thiên Tân đã bán khoảng 3 triệu cổ phần.

Việc các cổ đông lớn liên tục thoái vốn cũng dẫn đến một hệ lụy khác là việc số cổ đông nhỏ lẻ của doanh nghiệp này tăng lên, do đó mà cuộc họp ĐHĐCĐ bất thường lần đầu đã không thể diễn ra do không đủ số lượng cổ phần biểu quyết. Lãnh đạo công ty cũng đã có động thái gom vào cổ phần nhưng khối lượng thực hiện ít.

Điển hình, ông Nguyễn Hùng Cường , Phó Chủ tịch DIC Corp đăng ký mua 10 triệu cổ phiếu DIG vào hồi tháng 6 tuy nhiên đến nay vẫn chưa mua bất kỳ cổ phiếu nào với lý do chưa thu xếp kịp tài chính. Vợ Chủ tịch DIC Corp Nguyễn Thiện Tuấn là bà Lê Thị Thanh Hà cũng đăng ký mua 1 triệu cổ phần nhưng mới chỉ mua được 793.000 đơn vị.

Tại sao DIC Corp cần tăng vốn?

Trong đợt chào bán thêm 100 triệu cổ phiếu trong đợt tăng vốn sắp tới, toàn bộ số tiền mà DIC Corp thu được sẽ được dùng để ể đầu tư vào dự án khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Dự án này đội vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến DIC Corp phải tăng vốn.

Trong tài liệu họp ĐHĐCĐ tới đây, DIC Corp báo cáo sẽ phải điều chỉnh tăng gần 2.846 tỷ đồng tổng mức đầu tư dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng 780,1 tỷ đồng; tiền sử dụng đất phải nộp tăng 1.294 tỷ đồng; chi phí thực hiện kè chống sạt bờ sông tăng 474 tỷ đồng; và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật do điều chỉnh theo suất đầu tư mới tăng 298 tỷ đồng.

Ngoài ra, dự án cũng được phân kỳ triển khai thành 5 phân khu, với phân khu 1 có diện tích 82,1 ha, phân khu 2 có diện tích 65,7 ha, phân khu 3 có diện tích 49,1 ha, phân khu 4 có diện tích 69,1 ha, và phân khu 5 có diện tích 65,9 ha. Toàn dự án sẽ hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào quý IV/2028 (tăng thêm 3 năm để hoàn tất xây dựng hạ tầng kỹ thuật so với mốc quý IV/2025 trong tờ trình ĐHĐCĐ bất thường lần 1).

Như vậy, sau điều chỉnh, tổng mức đầu tư dự án là 15.712 tỷ đồng, trong khi mức dự chi trước đó là là 12.618 tỷ đồng. Trong đó, 5.478 tỷ đồng là vốn huy động từ vay ngân hàng và phát hành trái phiếu dùng để chi trả phí bồi thường – giải phóng mặt bằng cho phần diện tích còn lại; xây lắp hạ tầng kỹ thuật, kè và các công trình khác trên toàn bộ diện tích dự án. 9.541 tỷ đồng là vốn tự có của doanh nghiệp và huy động hợp pháp khác dùng để chi trả toàn bộ các chi phí còn lại.

Tính tới thời điểm công bố tài liệu ĐHĐCĐ bất thường lần 2, công ty đã đền bù giải phóng được 156,2 ha/331 ha với tổng kinh phí 1.325 tỷ đồng. Dự kiến đầu năm 2023 sẽ được giao đất đợt 1 với diện tích 82,11ha, đủ điều kiện khởi công đầu tư xây dựng. So với mốc cuối năm 2022 trong tài liệu ĐHĐCĐ bất thường lần 1 là, đơn vị tiếp tục kéo dài thời gian triển khai giao đất tại dự án này.

Không chỉ các dự án bị đội vốn, tốc độ giải ngân tiền đầu tư cho các dự án của DIC Corp vẫn còn thấp. Theo báo cáo thường niên năm 2021, đầu năm đơn vị này đặt kế hoạch sẽ đầu tư 9.436 tỷ đồng vào các dự án đang dở dang. Tuy nhiên, công ty mới chi ra 3.026 tỷ đồng để đầu tư dự án, tương ứng với tỷ lệ thực hiện chỉ 32,1%. Các năm 2020 và 2019 số lượng tiền đầu tư cho các dự án chỉ đạt tỷ lệ lần lượt là 42,8% và 34,2%.

Đơn vị: tỷ đồng.

Các dự án chậm tiến độ cũng gây ảnh hưởng lớn đến dòng tiền kinh doanh. Dòng tiền kinh doanh liên tục âm từ năm 2019 tới 6 tháng đầu năm 2022 với tổng giá trị âm lên tới 2.657 tỷ đồng. Trong đó, riêng 6 tháng đầu năm 2022 ghi nhận âm 1.907 tỷ đồng.

Đơn vị: tỷ đồng.

Để có thể đẩy nhanh các dự án cũng như cải thiện dòng tiền, DIC Corp đã liên tục phải tăng vốn cùng với nợ vay để có tiền hoàn thành các công trình. Tính từ đầu năm 2021 đến nay, DIC Corp đã tăng vốn điều lệ 3.185 tỷ đồng lên gần 6.099 tỷ đồng - tức gần gấp đôi sau hơn 1 năm bằng các trả cố tức, phát hành ESOP, phát hành riêng lẻ... Nếu như hoàn thành kế hoạch phát hành 100 triệu cổ phiếu tới đây, vốn điều lệ đạt 7.099 tỷ đồng.

Nợ vay tài chính của đơn vị tại thời điểm 30/6 này ở mức 5.090 tỷ đồng, tăng gần 4% so với số ngày 1/1 năm nay. Trong đó. dư nợ trái phiếu là 3.387 tỷ đồng, nợ vay ngân hàng là gần 1.500 tỷ đồng. Năm ngoái, công ty phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu thông thường, không chuyển đổi cho một tổ chức tín dụng trong nước để có tiền đầu tư dự án Tân Long.

Tình hình kinh doanh của DIC Corp

Lũy kế 6 tháng đầu năm, đơn vị này ghi nhận doanh thu 1.094 tỷ đồng, giảm 2% so với cùng kỳ năm trước. Lãi sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 142,8 tỷ đồng, tăng 51,3%. Năm nay, công ty lên kế hoạch kinh doanh với tổng doanh thu năm nay đạt 5.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 1.900 tỷ đồng, lần lượt tăng 43% và 48% so với thực hiện trong năm 2021. Như vậy, công ty mới hoàn thành 21,9% kế hoạch doanh thu và 9,6% chỉ tiêu lợi nhuận năm.

Lý giải về việc tỷ hoàn thành kế hoạch còn thấp, lãnh đạo DIC Corp cho rằng kết quả này là tình hình chung của các doanh nghiệp bất động sản do lợi nhuận thường được ghi nhận vào các quý cuối năm. Bên cạnh đó, công ty cũng cho rằng một trong những nguyên nhân khiến kết quả kinh doanh bị ảnh hưởng là do những chính sách kinh tế vĩ mô trong 6 tháng đầu năm, chủ yếu đến từ khủng hoảng chính trị giữa Nga và Ukraine và nguy cơ dịch Covid-19 bùng phát trở lại.

Tại Việt Nam, nền kinh tế có khởi sắc, tuy nhiên theo DIC Corp, các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó do siết vốn, thiếu hụt nguồn nguyên liệu đầu vào do phải tập trung cho các dự án hạ tầng giao thông và công tác xử lý các thủ tục pháp lý do công tác thanh kiểm tra, hậu kiểm, xử lý cán bộ đang triển khai trên cả nước.

Trên thực tế, DIC Corp thường có lãi lớn vào những quý cuối năm. Kể từ khi Bộ Xây dựng thoái vốn, lợi nhuận tăng mạnh nhưng phần lớn đến từ việc đánh giá lại tài sản hay chuyển nhượng vốn công ty con. Đồng thời do đặt kế hoạch cao, công ty thường không hoàn thành được kế hoạch đề ra từ đầu năm.

Ví dụ năm 2021, công ty ghi nhận lợi nhuận trước thuế 1.276, gấp 2 lần năm trước nhưng không hoàn thành kế hoạch năm. Doanh nghiệp lý giải cho việc lợi nhuận năm trước tăng là do chuyển nhượng căn hộ dự án Gateway Vũng Tàu, căn hộ dự án CSJ, quyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên và nhà xây thô dự án Hiệp Phước. Ngoài ra, trong quý đơn vị còn ghi nhận chênh lệch do đánh giá tài sản dùng để góp vốn 861 tỷ đồng giúp lợi nhuận khác tăng.

Đơn vị: tỷ đồng.

DIC Corp tiền thân là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng, được thành lập năm 1990. Tới năm 2007, doanh nghiệp này được cổ phần hoá và lên sàn HoSE 2 năm sau đó. Công ty sở hữu quỹ đất lớn, với tổng diện tích các dự án phát triển lên tới 8.000 ha.

Cũng trong năm 2017, Bộ Xây dựng thoái toàn bộ 118,3 triệu cổ phiếu DIG, tương ứng 49,65% vốn điều lệ.