Minh bạch giá bất động sản: Cần biện pháp 'gỡ rối'

Tốc độ tăng giá bất động sản ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới. (Nguồn: batdongsan.com)

Việc tháo gỡ những nút thắt về chính sách, thủ tục hành chính và nguồn cung có thể là chìa khóa giúp đưa giá bất động sản trở lại mức hợp lý, giúp nhiều người dân dễ dàng sở hữu nhà ở.

Từ giấc mơ an cư của người lao động…

Chị Nguyễn Thị Mai (32 tuổi, quê Hải Dương, nhân viên hành chính cho một công ty xuất nhập khẩu tại Hà Nội) cho biết, đã lên kế hoạch mua nhà từ hơn một năm trước. “Tôi nhắm tới một căn hộ 2 phòng ngủ ở quận Hà Đông, khi đó giá bán khoảng 1,8 tỉ đồng, mức mà tôi và chồng có thể cân đối được với số tiền tiết kiệm và khoản vay ngân hàng”, chị Mai kể.

Tuy nhiên, chỉ sau một năm, giấc mơ an cư của vợ chồng chị Mai bỗng trở nên xa vời. Cũng chính căn hộ đó bây giờ được rao bán với giá hơn 2,5 tỉ đồng. Tính ra tăng tới gần 700 triệu đồng, tức hơn 40%. “Trong khi lương của hai vợ chồng tôi chỉ tăng chưa tới 5% so với năm ngoái. Với mức giá mới này, dù có cố gắng vay thêm cũng không kham nổi, chưa kể áp lực lãi suất”, chị Mai thở dài.

Theo chị Mai, không chỉ giá nhà tăng quá nhanh, mà điều kiện vay vốn hiện nay cũng khắt khe hơn trước. Ngân hàng đòi hỏi chứng minh thu nhập kỹ hơn, lãi suất không còn ưu đãi như mấy năm trước. Vì đó, gia đình chị Mai đành tiếp tục ở thuê và gác lại giấc mơ mua nhà vô thời hạn. Mỗi năm chờ đợi là mỗi năm giấc mơ ấy xa thêm.

Câu chuyện của chị Mai không phải là hiếm, khi giá bất động sản tại Hà Nội và TPHCM tiếp tục leo thang trong quý I/2025 và có xu hướng tăng trong các quý tiếp theo. Điều này khiến nhiều người lao động khó tiếp cận nhà ở.

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 5% so với quý IV/2024, trong khi TPHCM ghi nhận mức tăng 3 - 4%. Đáng chú ý, trong năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng khoảng 40 - 50% so với năm 2023, còn tại TPHCM, mức tăng là 20 - 30%.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, giá bất động sản hiện nay không phản ánh đúng cung - cầu thực mà bị đẩy cao bởi các tầng chi phí bất hợp lý và thủ tục kéo dài. Việc phê duyệt dự án mất hàng năm trời, nhiều tiêu chuẩn xây dựng không còn phù hợp nhưng vẫn được áp dụng cứng nhắc, khiến chi phí đầu vào tăng mạnh.

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt hội viên thường niên 2025 do VNREA tổ chức ngày 9/5, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục tiếp diễn.

Theo dữ liệu từ batdongsan.com, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%).

“Với đà tăng giá như hiện tại, công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được chung cư. Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở”, ông Lực cảnh báo.

…Đến những vướng mắc cần tháo gỡ

Giải thích về đà tăng giá bất động sản hiện nay, TS Cấn Văn Lực, chỉ ra rằng những vướng mắc pháp lý kéo dài, cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng, đã khiến quá trình phê duyệt dự án bị trì trệ nghiêm trọng. Hệ quả là nguồn cung nhà ở bị bóp nghẹt, trong khi nhu cầu không ngừng tăng, làm mất cân bằng thị trường và đẩy giá lên cao.

Chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản cũng tăng mạnh trong những năm gần đây. Cụ thể, tiền thuê hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá nguyên vật liệu xây dựng và chi phí đầu tư hạ tầng đều đồng loạt leo thang. Tình trạng này khiến giá thành mỗi mét vuông nhà ở bị đội lên đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Thị trường cũng đang chứng kiến sự mất cân đối cung - cầu rõ rệt khi phần lớn doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp, vốn có biên lợi nhuận cao, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân sâu xa khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp.

Một vấn đề lớn khác là việc Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế tài sản, trong khi thuế chuyển nhượng và thuế cho thuê bất động sản vẫn ở mức khá thấp. Điều này tạo điều kiện cho dòng tiền đổ vào bất động sản quá dễ dàng, góp phần đẩy giá lên cao nhưng thiếu tính bền vững.

TS Cấn Văn Lực cũng chỉ ra một loạt vướng mắc khác đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong đó, công tác tính tiền sử dụng đất hiện đang gây nhiều tranh cãi, nhất là tại các địa phương chưa công bố bảng giá đất mới. Tình trạng chậm trễ trong việc ban hành văn bản hướng dẫn thi hành các luật và nghị quyết mới khiến các dự án bị đình trệ, làm tăng chi phí cơ hội.

Công tác giải phóng mặt bằng tiếp tục là bài toán nan giải, đặc biệt với các nhà đầu tư phải tự thỏa thuận đền bù với người dân ở các dự án quy mô vừa và nhỏ. Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản cũng gặp khó vì chủ đầu tư buộc phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng.

Quá trình đấu giá đất còn tồn tại nhiều bất cập, từ việc xác định giá khởi điểm chưa phù hợp, năng lực của các bên tham gia còn hạn chế, cho tới việc chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh để tạo tính răn đe cũng là một rào cản. Đặc biệt, vấn đề nhà ở xã hội vẫn thiếu một lộ trình rõ ràng và thiếu nguồn vốn dài hạn, bền vững để phát triển thực chất phân khúc này.