Dự án chưa giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư có được bán đất nền không?

Bạn đọc Hoàng Thị Vân phản ánh, năm 1998, bà có mua một lô đất tại dự án của một công ty thuộc UBND TP HCM. Thời điểm mua lô đất, dự án mới chỉ có Quyết định của Thủ tướng Chính phủ phêt Dự án Đầu tư hạ tầng cơ sở khu đô thị mới và quyết định giao đất cho chủ đầu tư. Theo bà Vân, thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán đất nền, dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, dự án chưa được giải phóng mặt bằng, trên phần đất đó vẫn là nhà ở và đất ruộng canh tác của các hộ dân.

Theo hồ sơ cung cấp, năm 2001, dự án bà Vân mua đất nền mới được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Thời điểm này, khu đất vẫn là ruộng đồng đang canh tác và nhà ở của người dân, công ty mới chỉ lên phương án đền bù mà chưa giải phóng mặt bằng, dự án chưa có đất sạch, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, chưa đền bù giải phóng mặt bằng nhưng vẫn được chủ đầu tư mở bán.

Một số chuyên gia phân tích, dự án nói trên chưa đủ điều kiện mở bán. “Dự án chưa có chứng nhận đầu tư, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 thì khách hàng mua đất nền trên cơ sở nào, biết đất ở vị trí nào để mà mua?. Nhà người dân đang sinh sống trên đó, đất chưa giải phóng mặt bằng, công ty đã có chủ quyền đâu mà mua và bán. Cả bên bán và bên mua đều sai. Các hợp đồng mua bán đất nền giữa khách hàng và công ty thời điểm đó đều là mua bán nhà trên giấy, hợp đồng được ký kết giữa hai bên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý”, một đại diện Tổng cục Quản lý Đất đai phân tích.

Theo Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch, căn cứ Khoản 1 Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định như sau: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền gồm: chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Như vậy, với các trường hợp mua bán đất nền giữa bà Vân và chủ đầu tư dự án câu trả lời có thể được hiểu như sau: đối với một dự án có sản phẩm đất nền chỉ đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND TP HCM có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Đối chiếu với các quy định này, việc mua bán đất nền tại dự án này là không hợp lệ.

Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh

Còn theo Luật sư Tạ Văn Phú, Giám đốc Công ty Luật Ánh Sáng Việt (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), khi dự án chưa giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt có nghĩa là dự án còn chưa được cấp phép đầy đủ. Dự án chỉ đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng đối với đất nền khi được cấp phép đầy đủ và thực hiện xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật. “Trường hợp dự án bà Vân mua đất nền thì dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật nên chủ đầu tư ko được phép bán hay huy động vốn dưới bất cứ hình thức nào. Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bán nhà ở thì đều sai và nếu ra tòa sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu”, Luật sư Phú khẳng định.