Đất nền 'rã băng', chung cư tăng giá

Nguồn cung chung cư hạn chế trong khi nhu cầu người mua cao dẫn đến giá chung cư tăng mạnh. Ảnh: Quang Vinh.

Hiện nay giá rao bán chung cư tại Hà Nội trung bình 46 triệu đồng/m2. Giá chung cư ở Hà Nội tăng mạnh có thể do 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, nguồn cung chung cư hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm. Thứ hai, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao.

Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội cao hơn so với TPHCM. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay giao động từ 4,1% - 4,9%, còn ở TPHCM là 3,9% - 4,5%.

Đáng chú ý ở thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường đất nền có dấu hiệu rã băng. Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý I/2023. Một số chuyên gia BĐS cho rằng đất nền vẫn cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đồng đang được quan tâm nhiều nhất. Thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng.

Giới chuyên gia nhận định, sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi nhiều động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết Nguyên đán), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Tiếp đó, làn sóng đón đầu BĐS thay đổi đến từ của 3 bộ Luật mới liên quan sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Những thay đổi về Luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn. Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần), Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất. Ngoài ra, quy định bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này. Từ đó nhiều ý kiến cho rằng giá BĐS thứ cấp tăng sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình BĐS khác.

Nhìn chung người sử dụng BĐS được hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người người thuộc diện tái định cư/được bồi thường và người Việt Nam ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam.

Những thay đổi trong Luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường BĐS.