Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Làm gì để áp đúng, thu trúng?

Cơ sở dữ liệu về giá mua, bán thực tế còn thiếu minh bạch. Ảnh minh họa: INT

Đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách

Tại báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết, trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, đã nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc này để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách Nhà nước.

Bộ Tài chính cho hay, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên tiền lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan.

Cụ thể, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện, mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%.

Theo Bộ Tài chính, việc đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.

Còn với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân.

Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định mức thu với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh, mức thuế phải nộp là 2% giá bán. Từ năm 2015, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Ủng hộ đề xuất, nhà đầu tư bất động sản Nguyễn Minh Thắng cho rằng, việc đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận ròng từ chuyển nhượng bất động sản có thể hiểu như một nỗ lực tạo môi trường công bằng hơn giữa người đầu tư dài hạn và những hoạt động mua bán lướt sóng ngắn hạn.

“Phương pháp thu thuế 2% hiện nay dễ áp dụng và thuận tiện cho cơ quan thuế nhưng lại dễ tạo ra nhiều lỗ hổng. Thông thường, người bán sẽ lách luật bằng cách kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách và làm méo mó thị trường bất động sản.

Trong khi đó, nếu đánh thuế 20% trên phần lãi suất sẽ giúp việc xác định giá mua, giá bán nhà đất đúng thực tế hơn, đi vào trật tự quản lý thị trường bất động sản. Về bản chất thì cách đóng thuế này vừa có ý nghĩa kinh tế, ý nghĩa quản lý và vừa phù hợp với thực tế.

Nếu đề xuất được thông qua toàn bộ giá mua, giá bán sẽ được quản lý, bởi vì người mua bất động sản không bao giờ chấp nhận khai thấp, họ sẽ yêu cầu người bán phải khai đúng để bảo đảm giá đầu vào của nhà đất, từ đó đưa giá nhà đất về giá trị thực. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay khi Nhà nước kiểm soát, quản lý rất gắt giá mua bán, hợp đồng, kỳ vọng là cơ sở để thu thuế 20% đạt được hiệu quả khi áp dụng vào thực tế”, ông Thắng cho biết.

Áp đúng - thu trúng

Nhiều chuyên gia đánh giá, chính sách thuế này cần được cân nhắc thay vì áp đại trà. Với người đầu cơ, lướt sóng thì nên đánh thuế nặng. Nhưng với người bán để đổi nhà, thay đổi nơi sống, thì phải có cách tính khác để đảm bảo công bằng.

Chuyên gia Trần Minh Phong cho rằng, nên xem xét mô hình thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, ví dụ: Bán trong năm đầu đóng 50% thuế, sau 5 năm giảm còn 0%, như nhiều quốc gia đã áp dụng. Chính sách đó vừa chống đầu cơ, vừa khuyến khích đầu tư dài hạn, lại không đẩy giá nhà tăng ảo.

“Một trong những yếu tố then chốt để triển khai phương án đánh thuế 20% là phải có cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản đầy đủ, chính xác và minh bạch. Tuy nhiên, như Bộ Tài chính đã chỉ rõ, hiện mức giá ghi trên hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng thực tế, nhiều trường hợp còn thấp hơn nhiều so với giao dịch thật.

Không thể xây chính sách thuế dựa trên nền tảng dữ liệu yếu. Khi thông tin bị sai lệch, thuế sẽ mất đi ý nghĩa điều tiết và trở thành gánh nặng méo mó”, chuyên gia Trần Minh Phong thông tin.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Trần Sương - Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng cho rằng, phương án tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản hiện nay thể hiện sự thiếu linh hoạt trong cách xác định, khi mà Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định chỉ có một mức thuế suất và một cách tính duy nhất là mức 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Việc chỉ căn cứ vào giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng để tính thuế cũng dẫn đến nhiều hệ quả, rõ nét nhất chính là hiện tượng 2 giá nhằm “lách thuế” (giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và giá thỏa thuận, thanh toán thực tế là khác nhau). Đối với các giao dịch kiểu 2 giá này, không chỉ Nhà nước bị thất thu ngân sách, mà chính các bên tham gia giao dịch cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro pháp lý khi phát sinh tranh chấp.

Vì vậy, đề xuất của Bộ Tài chính là phù hợp khi nghiên cứu phương án tính thuế: Dựa trên giá trị chênh lệch giữa giá mua với giá bán bất động sản và các chi phí liên quan (dự kiến thuế suất 20%) hoặc áp dụng mức thuế suất cố định (dự kiến thuế suất 2%) trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản theo bảng giá quy định của địa phương, trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi khi áp dụng trên thực tế, vẫn cần phải xem xét kỹ lưỡng, phân tích, đánh giá thận trọng trên cơ sở các nghiên cứu từ thực tiễn để xác định mức thuế suất phù hợp nhất. Mức thuế này phải bảo đảm cân bằng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân.

Theo luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư TPHCM, đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, nếu được triển khai vội vàng, có thể tạo ra những hệ lụy ngoài mong muốn. Trong lúc thị trường đang tìm cách phục hồi, điều quan trọng không chỉ là thu được nhiều thuế hơn, mà còn là giữ được nhịp thanh khoản ổn định và tạo niềm tin cho người dân, nhà đầu tư. Một chính sách thuế tốt cần không chỉ “thu đúng, thu đủ”, mà còn “thu hợp lý, thu để phát triển”.