9 tỷ USD trái phiếu bất động sản được đảm bảo bằng gì?

Bộ Tài chính cho biết, trong năm gần nhất, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành vào khoảng 639.766 tỷ đồng, tăng gần 39% so với năm 2020. Trong đó, trái phiếu phát hành riêng lẻ chiếm số lượng lớn với 605.520 tỷ đồng, cũng tăng tương ứng 39% so với năm liền trước, còn lại trái phiếu doanh nghiệp chào bán ra công chúng là 34.146 tỷ đồng, tăng 12%.

Ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản là nhóm dẫn đầu trong các doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất năm vừa qua, với lần lượt 36,18% và 33,16% tổng khối lượng phát hành, theo sau là các doanh nghiệp thương mại dịch vụ, sản xuất và xây dựng, chiếm lần lượt 5,5%; 4,59% và 3,19%.

Theo đó, tính riêng trong năm 2021, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành hơn 212.000 tỷ đồng trái phiếu ra thị trường, tương đương gần 9,1 tỷ USD quy đổi theo tỷ giá hiện tại.

Đến quý I, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đã tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2021, đạt 104.752 tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành chiếm tới 67%, tương đương gần 70.200 tỷ đồng.

Bộ Tài chính nhận định, khác với trái phiếu do các ngân hàng với tỷ lệ tài sản đảm bảo rất thấp, trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành lại có tỷ lệ tài sản đảm bảo cao lên tới 88,2% (bao gồm cả trái phiếu được bảo lãnh thanh toán).

Như vậy, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán phát hành năm qua lên tới hơn 187.000 tỷ đồng. Ngược lại, lượng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo chỉ chiếm 11,8%, tương đương hơn 25.000 tỷ.

Theo Bộ Tài chính, tài sản đảm bảo chính của trái phiếu bất động sản hiện này là bất động sản, các chương trình, dự án với tỷ lệ chiếm 57,84% tổng khối lượng phát hành (tương đương hơn 122.600 tỷ). Ngoài ra, cũng có 23,95% trái phiếu bất động sản phát hành được bảo đảm bằng cổ phiếu; 1,37% trái phiếu được bảo đảm bằng cả bất động sản và cổ phiếu; cùng 8,67% trái phiếu được bảo đảm bằng các tài sản khác.

Dù có tỷ lệ tài sản đảm bảo ở mức cao, nhưng theo đánh giá của cơ quan quản lý, trên thực tế chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu bất động sản chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Điều này dẫn tới trường hợp thị trường bất động sản gặp khó khăn, giá trị tài sản đảm bảo có thể không đủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.

Tuy tồn tại rủi ro về tài sản đảm bảo khi thị trường bất động sản khó khăn, nhưng trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này lại có lãi suất phát hành thuộc nhóm cao nhất thị trường.

Cụ thể, lãi suất phát hành bình quân của trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ năm 2021 là 7,94%/năm, giảm 1,4% so với năm 2020 và thấp hơn 1-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn phổ biến của các ngân hàng hiện nay. Đến quý I/2022, lãi suất bình quân của trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã tăng lên mức 9,93%/năm, cao hơn 2 điểm % so với bình quân năm 2021.

Nguyên nhân khiến lãi suất bình quân trái phiếu doanh nghiệp phát hành quý I năm nay tăng mạnh là do có tới 67% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ giai đoạn này thuộc nhóm doanh nghiệp bất động sản, xây dựng.

Đặc biệt, một số doanh nghiệp bất động sản phát hành với lãi suất cao lên tới 13%/năm như Công ty CP Bất động sản Phát Đạt với 1.380 tỷ đồng, hay như Công ty CP Hoàng Phú Vương phát hành 4.670 tỷ và Công ty CP Hoa Phú Thịnh phát hành 3.130 tỷ, đều có lãi suất 12,9%/năm.